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中央定調去庫存 仍需警惕重點城市房價快速上漲

  日前召開的中國經濟工作會議對2016年房地產市場正式定調去庫存。對此,業內人士指出,2016年房地產政策指出將圍繞供需兩端進行,在原有降價、補貼、除限等基礎上,增加新進市民的需求,更為有效地去庫存。但需注意的是,目前我國房地產市場仍然面臨著“結構性過剩”,因此,在加速化解庫存的同時,需警惕一線等重點城市房價快速上漲的風險。

  會議指出,要擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存。其中對于擴需方面,表示要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農民工市民化,擴大有效需求。落實戶籍制度改革方案,允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶,使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

  原中國房地產協會副會長朱中一在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,今年中央比較罕見地連續提出去庫存的根本原因,一方面是部分三四線城市因人口凈流出,購房需求減少,另一方面,則是受高庫存的負面影響,房地產投資大幅度下滑。

  國家統計局數據顯示,2015年前11個月,全國房地產投資開發增速降至1.3%,僅為去年同期水平的十分之一。其中,住宅投資增長0.7%,幾近停滯狀態。

  易居研究院研究員嚴躍進表示,城鎮化的推進將有效帶來需求的釋放。另一方面,農民收入水平低,限制了住房需求釋放,因此通過補貼等方式降低農民進城購房的成本,這將在提高居住水平的同時,鼓勵農民其他消費需求一起釋放,確實會有一個積極的刺激效應。

  河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍表示,據初步統計,在縣級城市購房群體中,農民購房占七成以上,部分縣城超過八成。促進農民進城購房,有利于加快消化庫存,擴大住房消費,科學推進以人為核心的新型城鎮化,也是穩增長、保態勢、惠民生、防風險的綜合戰略舉措。

  此外,對于加速戶籍制度改革方面,嚴躍進認為,戶籍制度改革的成功,能夠促進“安居樂業”政策導向的實現,有效降低對傳統住房購置的依賴。過去城市需要購房才能落戶和解決子女入學的問題,但現在如先解決戶籍享受相應配套的背景下,購房市場穩定,租賃市場將更加活躍,回歸了居住的本來面目。

  現階段我國租賃市場發展還僅處于初期階段,由于觀念的固化,對于租房過日子的接受程度并不高,因此購房年齡整體偏小,常常是幾代人的存款湊在一起買一套房。但在發達國家,購房群體多在40歲左右,較我國晚十年左右。因此,以租代買,或先租后買的情況十分常見,住房租賃市場也十分發達。

  此次會議提出,發展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。“這也意味著,未來將根據需求為向導改革供給模式,也為房企提供了一種轉型方向。”朱中一說。

  此次,會議便指出,將鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格,促進房地產業兼并重組,提高產業集中度。 朱中一認為,過去房地產開發,供應側是盲目的,政府盲目供應土地,企業盲目開發,這也是造成目前庫存高企的主要原因。因此,從供給與需求兩端考慮,構建以需求為導向的供應模式,引導消費方向,是未來房地產供應的主要側重點。

  但朱中一同時提醒,由于在未來一段時間內,去庫存的趨勢不會改變,也就意味著政策仍將保持持續寬松。而我國一線城市、與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍存短缺,因此,應警惕整體寬松下市場走熱引發該類城市房價大幅上揚。

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